Oficinas en Madrid: Otra opción de rentabilidad y presencia

Un espacio que va más allá del trabajo

Recuerdo la primera vez que regresé a un espacio compartido tras meses de  teletrabajo. No fue solo abrir un portátil, fue reencontrarme con un ambiente agradable, donde las miradas y las conversaciones fluían con naturalidad. Entonces comprendí que la oficina – ya sea privada o compartida – es mucho más que un lugar de trabajo: es un espacio de confianza, de conexiones valiosas y de oportunidades de un entorno core y representativo.

Tipología y factores a considerar

Dentro de las tipologías de inversión inmobiliaria, las oficinas son una categoría consolidada, al mismo nivel que la residencial, retail (comercial), industrial/logística, hotelera o suelo.

Factores clave:

• Ubicación: Madrid concentra la mayor demanda en el CBD (Azca, Castellana, Chamartín), aunque también crecen polos emergentes más accesibles
• Tipología: oficinas clásicas con contratos de larga duración, coworkings flexibles o espacios plug & play.
• Rentabilidad: en oficinas prime es más baja pero estable; en periferia, más alta aunque con mayor riesgo de ocupación.
• Fiscalidad: la compra puede beneficiarse de amortizaciones e IVA deducible; el alquiler, como gasto, reduce el beneficio imponible.
• Tendencias: coworking y modelos híbridos ya representan más del 20% del mercado y siguen creciendo.

Datos que importan

Según el informe de Oficinas Madrid 2T 2025 (Addmeet):

1. «Madrid concentró 552,1 millones de euros en inversión en oficinas en el segundo trimestre de 2025», lo que supone «un aumento del 472% respecto al trimestre anterior y un 53,5% interanual»

2. «Se registraron 13 operaciones en Madrid, con un importe medio de 42,46 millones de euro, con un rango entre 1 y 286 millones»

3. «La zona Centro concentró el 61,97% de la inversión, el CBD el 32,37%, la periferia el 4,93% y la zona descentralizada el 0,83%»

4. «Atocha fue el barrio con mayor volumen (51,74%) seguido de Castilla (25,03%); otros como Retiro, Argüelles y Vallehermoso quedaron por debajo del 5%»

5. «Las estrategias Core representan el 92,67% de las operaciones» frente al 6,62% Core plus y apenas un 0,71% Value added.

¿Qué significa contar con una oficina en la capital de España?

Tener una oficina en Madrid va mucho más allá de disponer de un espacio físico. En el contexto actual, significa tres cosas clave:

1. Presencia y confianza: Madrid es el epicentro económico y financiero de España, un escaparate internacional. Una oficia aquí transmite solidez, seriedad y cercanía al cliente. Para una empresa extranjera o un inversor iberoamericano, es la forma más directa de decir «Estamos presentes en Europa y lo hacemos con estilo y prefesionalidad»
2. Acceso y oportunidades: Estar en la capital es abrirse a un ecosistema donde se concentran empresas, fondos, startups y talento. Una oficina en el CBD, en Velázquez o en Justicia no solo ofrece metros cuadrados: ofrece acceso a redes contactos y sinergias que difícilmente se logran desde fuera.
3. Un activo estratégico: Ya sea alquilada o en propiedad, una oficina en Madrid se convierte en una herramienta de valor:

• Para la empresa, es una plataforma de crecimiento y visibilidad.
• Para el inversor, es un activo que combina seguridad y potencial de rentabilidad en un mercado dinámico.

Rentabilidad: más allá de un espacio propio

Cuando pensamos en alquilar una oficina, la primera idea que nos viene a la mente es disponer de un espacio propio donde trabajar, reunirnos con clientes y proyectar presencia. Pero en realidad, hay más opciones para sacar valor y rentabilizar esa decisión:

1.Subarrendar espacios sobrantes

Si no necesitas toda la superficie, puedes compartir parte del espacio con profesionales afines. Esto no solo genera ingresos adicionales, sino que también fomenta sinergias y colaboración.

2. Transformarla en oficina flexible

Hoy en día muchas empresas alquilan una oficina y la adaptan el modelo flex office: puestos rotativos, salas de reuniones compartidas y servicios comunes. Es una forma de optimizar el espacio y reducir costes, mientras se mantiene una imagen profesional.

3. Reconvertir en coworking

Una oficina bien ubicada puede transformarse en un pequeño coworking, generando ingresos por múltiples usuarios en lugar de depender de un solo contrato. Esto diversifica el riesgo y puede incrementar la rentabilidad.

4. Eventos corporativos y networking

Si la oficina cuenta con salas amplias o un diseño atractivo, se puede aprovechar para organizar presentaciones, talleres o encuentros profesionales. Estos eventos no solo aportan ingresos puntuales, sino que refuerzan la visibilidad de la empresa.

5. Beneficio fiscal

El alquiler de oficinas puede contabilizarse como gasto deducible, lo que ayuda a optimizar la carga impositiva. Es una forma directa de rentabilizar la decisión.

** En definitiva, alquilar una oficina no es sólo «tener un lugar». Es también la posibilidad de transformarla en un activo generador de ingresos, contactos y oportunidades, adaptado al presente del mercado.

Conceptos esenciales

Core = seguridad y estabilidad. Ideal para fondos institucionales, aseguradoras o inversores que buscan patrimonio estable.

Opciones:

• Core plus: activos casi Core pero con algún factor de mejora
• Value Added: activos que requieren reforma o reposicionamiento.
• Oportunista: proyectos de alto riesgo y potencialmente muy alta rentabilidad.

Si conjuntamos las estrategias de inversión (Core, Core Plus, Value Added) con los barrios clave de Madrid (Atocha, Velázquez, Justicia).

Para quienes miran desde fuera, contar con una oficina aquí no es solo una inversión inmobiliaria, es un paso de confianza, pertenencia y de visión. Es abrir una puerta a nuevas redes, a mercados sólidos y a un futuro donde tu empresa o tu capital se proyectan con fuerza.

En CECILIA VARELA Luxury Realty Advisor, creemos que Iberoamérica y Madrid comparten algo más que un idioma y cultura, comparten la ambición de crecer juntos. Por eso, nuestra invitación es sencilla y cercana: explora nuevos activos, descubre la rentabilidad que ofrecen las oficinas y déjate acompañar en cada decisión con confianza y claridad.