Sentencia clave para propietarios no residentes en España

Sentencia clave. «¿Eres propietario en España, no residente? ¿Sabías que una sentencia reciente podría permitirte deducir gastos en tu renta?

En julio de 2025, la Audiencia Nacional dictó una resolución que podría cambiar el panorama para muchos inversores extranjeros con inmuebles en España. El tribunal reconoció a una ciudadana estadounidense el derecho a deducir los gastos de su vivienda alquilada, algo que hasta ahora solo estaba permitido a residentes en la Unión Europea, Noruega e Islandia.

Aún no es doctrina del Tribunal Supremo, pero sí un antecedente sólido que puede marcar el futuro de la tributación de los no residentes.

Para este análisis contamos con David Mülchi y Asociados, despacho de asesores jurídico-tributarios internacionales con más de 25 años de experiencia en inversiones en el sector inmobiliario español. A través de Álvaro Crespo Delgado, abogado fiscalista del bufete, compartimos su visión sobre el alcance de esta sentencia y sus implicaciones para los inversores no residentes.

Hasta la fecha, los no residentes extracomunitarios tributaban en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre la renta bruta: el total de lo cobrado por los alquileres, sin descontar ningún gasto. Esto suponía una clara desventaja frente a contribuyentes europeos o españoles que pagan sólo por la renta neta.

Como señala el abogado fiscalista Álvaro Crespo:

«Esta sentencia es muy importante porque es el primer paso para resolver una anomalía, una situación injusta que afectaba a las personas físicas no residentes fuera de la Unión Europea que son propietarias de un inmueble en España y lo dedican al alquiler»

1. Claves de la sentencia

• Aplicación del derecho europeo: se invoca la libre circulación de capitales (artículo 63 del TFUE) y los convenios de doble imposición, en este caso entre España y EE.UU.
• Posibilidad de devolución: el contribuyente puede rectificar declaraciones no prescritas y reclamar lo pagado en exceso.
• Beneficiarios potenciales: no sólo ciudadanos estadounidenses; también mexicanos, iberoamericanos, británicos (tras el Brexit), asiáticos o rusos.

El propio Crespo recalca la magnitud:

«El tratamiento de no deducibilidad de los gastos afecta a bastante gente: todos los inversores iberoamericanos que han sido atraídos por el mercado del alquiler español, así como a norteamericanos, británicos, rusos o asiáticos»

Y añade un matiz clave sobre el momento:

«Es un momento estratégico para que los propietarios extracomunitarios reclamen y mantengan vivos sus expedientes, porque en materia tributaria los plazos son determinantes»

2. Comparativa con los residentes de la UE

• Desde 2010, los europeos ya pueden deducir gastos y tributar sobre la renta neta.
• La sentencia acerca a los extracomunitarios a esa misma posición, aunque aún existe diferencia en tipos: 19% para residentes UE, 24% para extracomunitarios.

3. Qué gastos se pueden deducir

Entre otros: reparaciones, IBI, comunidad, seguros, intereses de préstamos, honorarios de administración, suministros y amortización del inmueble. Ejemplo: reparar una fuga de agua o cambiar una caldera averiada.

4. Documentación necesaria

La prueba es clave: facturas, recibos bancarios y contratos que acrediten que el gasto es real, pagado y vinculado al inmueble alquilado.

5. Pasos prácticos

1. Seguir pagando como hasta ahora.
2. Presentar solicitudes de rectificación de las declaraciones de los últimos cuatro años.
3. Reclamar devolución de lo pagado de más, con toda la documentación de soporte.

6. Precauciones y estrategia

• Declarar sólo el neto puede acarrear sanciones.
• Lo más seguro: pagar íntegro y reclamar devolución.
• Así, los intereses de demora recaen en Hacienda si el fallo se consolida.

7. Impacto en la inversión

El precedente refuerza la seguridad jurídica y proyecta un mensaje de confianza a quienes miran al mercado español desde fuera de la UE. Como sintetiza Crespo:

«Ciertamente, al dar un tratamiento igualitario a todos los inversores, nacionales o extranjeros, se agilizarán las inversiones de estos inversores no comunitarios»

8. Recomendación final

Los asesores sugieren actuar ya: recopilar facturas y contratos, y presentar solicitudes de rectificación antes de que los derechos prescriban. Adelantarse puede marcar la diferencia cuando el Tribunal Supremo, previsiblemente, tenga que pronunciarse y fijar doctrina definitiva.

En síntesis:

• La Audiencia Nacional reconoce el derecho de los extracomunitarios a deducir gastos de alquiler de sus inmuebles
• No es doctrina del Supremo aún, pero abre una vía sólida.
• La oportunidad está en reclamar ahora y no dejar que los plazos cierren el camino.

Glosario y conceptos clave en España

1. IRNR (Impuesto sobre la Renta No Residentes)

• Lo gestiona la Agencia Tributaria (AEAT / Hacienda)
• Se declara con el modelo 210
• Tipos aplicables: 19% si resides en la UE/EEE y 24% si eres extracomunitario.

2. Vías de reclamación

Si Hacienda no admite la deducción de gastos:

• TEAR (Tribunal Económico-Administrativo Regional)
• TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central)

3. Vía judicial

• Si el TEAC confirma la postura de Hacienda, se puede recurrir ante la Audiencia Nacional (jurisdicción contencioso-administrativa)
• Esta revisa si se respetan la Constitución, el Derecho de la UE y los convenios internacionales.
• Contra su sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que puede fijar doctrina obligatoria para todos los casos.

4. Renta bruta vs. renta neta

• Renta bruta: ingresos totales sin deducir nada. Ejemplo: 1.000€ al mes = 12.000€/año.
• Renta neta: renta bruta menos los gastos deducibles. Ejemplo: 12.000€/año – 2.000€ (IBI, comunidad, seguros, reparaciones)= 10.000€/año